ГОНКОНГ (Reuters) - Крупные китайские компании по недвижимости сдают в аренду больше квартир, которые они разрабатывают, поскольку они отвечают на требование президента Си Цзиньпина о том, что Китай должен производить дома, чтобы жить, чтобы не спекулировать.

Коридор виден в так называемой молодежной квартире китайским девелопером China Vanke в Шэньчжэне, Китай, 26 апреля 2017 года. Снимок сделан 26 апреля 2017 года. REUTERS / Bobby Yip

Но заискивание перед властями, которые хотят предоставить доступное жилье для поддержания стабильности в секторе недвижимости, обходится дорого, так как застройщики почти не получат первоначальный доход от аренды.

Чистая доходность по аренде недвижимости для крупнейших застройщиков составляет всего 5-6 процентов, а для небольших фирм с более высокими затратами они могут даже быть отрицательными, по словам разработчиков и аналитиков недвижимости.

В отличие от этого, нормы прибыли от проданных свойств обычно были очевидны для всех - в среднем в диапазоне 20-30 процентов в последние годы.

Не только Си и центральное правительство оказывают давление на застройщиков.

Многие города начали вводить ограничения на продажу земли в прошлом году, вынуждая застройщиков строить некоторые дома для сдачи в аренду, а не для продажи, что делает недвижимость намного менее прибыльной и повышает риск для компаний. Мало того, что компании ищут более низкую отдачу от разработок, но и у них есть риски баланса, чтобы продолжать владеть ими.

Все это, в свою очередь, должно ускорить консолидацию рынка и проведение совместных торгов, поскольку компании несут расходы.

Vanke, крупнейший застройщик страны по объему продаж и один из первых, кто пришел на рынок аренды, планирует удвоить количество сдающихся в аренду квартир до 200 000 в 2018 году.

Аренда квартир «в первую очередь не должна приносить много денег», China Vanke ( 2202.HK ) ( 000002.SZ Председатель Юй Лян сказал на конференции по доходам в конце прошлого месяца, добавив, что должен быть баланс между рынком аренды и продажи.

Он сказал, что рынок аренды может быть прибыльным в более долгосрочной перспективе, если власти введут достаточную политику поддержки. В последнее время местные органы власти предлагают льготные кредитные ставки и новые каналы сбора средств, такие как корпоративные облигации и секьюритизация, чтобы помочь арендному бизнесу.

Очевидно, однако, спрос есть. L + Research Institute, исследовательское подразделение агента по недвижимости Lianjia, подсчитало, что число арендаторов достигнет 230 миллионов в 2025 году, по сравнению с 160 миллионами в 2015 году. По его оценкам, общая стоимость аренды на китайском рынке возрастает до 2,9 триллиона юаней (460 долларов США). млрд) в 2025 году с 1 трлн юаней в 2015 году.

Ляньцзя также сообщила, что количество арендованных квартир в Китае выросло на 40 процентов в 2017 году по сравнению с ростом менее 15 процентов в 2015 году.

Крупнейший китайский застройщик по продажам, Country Garden Holdings ( 2007.HK ), которая создала бизнес-подразделение по аренде в конце прошлого года и наметила агрессивный план по приобретению 1 млн. арендуемых квартир в течение трех лет, сообщила журналистам, что бизнес «тяжелый» для компаний, только начинающих работать в секторе аренды.

Прибыль от сдачи в аренду недвижимости ниже, чем от продажи, заявил финансовый директор компании Биджун Ву на пресс-конференции в феврале. «Но при государственной поддержке это станет общим бизнесом для отрасли».

По словам разработчиков и аналитиков, не только требуется больше времени для сбора денежных средств с арендного жилья, поскольку они ориентированы на молодых специалистов с ограниченными доходами, поэтому арендодатели не всегда могут брать более высокую арендную плату, какую им хотелось бы.

Девелоперы, такие как Vanke, в основном арендуют или покупают недоиспользуемые активы, такие как гостиницы, офисы и склады, и перерабатывают их в арендуемые единицы, так что отдача намного выше, чем они получили бы, если бы они купили землю и построили новые объекты.

В прошлом году Ванке сообщил Reuters, что валовая прибыль от работ по реконструкции была в диапазоне 20-30 процентов, что соответствует его валовой прибыли в 26,2 процента для бизнеса по развитию недвижимости в 2017 году.

По оценкам аналитиков, для арендованных квартир, построенных с нуля, средняя стоимость Ванке составляет 300 000 юаней (47 708,41 долл. США) за единицу, поэтому при среднем доходе от аренды в 3000 юаней в месяц потребуется 8,3 года, чтобы исключить любые процентные расходы.

Чистая доходность Vanke по аренде квартир составляет от 5 до 6 процентов, но для застройщиков с меньшими масштабами она будет ниже.

«Начальная доходность для бизнеса составляет около 4 процентов, но в некоторых плохих случаях она может быть просто безубыточной», - говорит аналитик CLSA Николь Вонг. «Если он достигнет больших масштабов, разработчики могут получить хороший доход, а также прибыль от последующего выделения ... тогда заемная прибыль может достигать 8–9 процентов».

Разработчики, однако, работают над тем, чтобы привлечь больше инвесторов.

В прошлом месяце компания Country Garden получила разрешение регулирующего органа на запуск квази-риэлтерских трастов (REIT) на сумму 10 млрд. Юаней ($ REIT), самой крупной на сегодняшний день такой проблемы в Китае, для своих проектов аренды жилья.

Ванке заявил в понедельник, что планирует привлечь до 8 млрд юаней от продажи облигаций для аренды жилья, в то время как базирующаяся в Пекине девелоперская компания Longfor Properties ( 0960.HK ) в прошлом месяце было продано 3 млрд юаней таких облигаций, первый выпуск такого рода в Китае.

По словам аналитиков, не все планы разработчиков столь же агрессивны, как эти чудовища, но по-прежнему демонстрируют те обязательства, которые необходимы для поддержания власти на стороне.

Слайд-шоу (6 изображений)

«Некоторые разработчики делают это, чтобы показать поддержку государственной политики; объем их проектов невелик в каждом городе, но эта небольшая нехватка денежных средств поможет в долгосрочной перспективе установить хорошие отношения с правительствами городов », - сказал аналитик RHB Research Тони Хо.

В прошлом месяце государственная компания China Overseas Land & Investment Ltd ( 0688.HK сказал, что будет запускать от 3000 до 5000 единиц аренды в год, в то время как Sino-Ocean Group ( 3377.HK ) заявила, что в 2020 году будет нацелено на 100 000 единиц аренды по сравнению с 1000 в настоящее время.

«Для нас это только начало, а не наш основной бизнес, но мы будем активно прилагать усилия», - сказал председатель правления Sino-Ocean Ли Мин.

Репортаж Клэр Джим; Редактирование Энн Мари Роантри и Мартином Хауэллом

Похожие

Комментарии